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부동산 사업수지 작성법 — 항목 구성과 계산 순서
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사업수지는 개발사업의 수입과 지출을 항목별로 세워 사업이익을 계산한 표입니다. 양식은 회사마다 달라도 뼈대는 같습니다. 이 글은 사업수지표를 처음 만드는 분이 항목을 빠뜨리지 않도록 구성과 계산 순서를 정리했습니다.
부동산 사업수지란
부동산 사업수지(수지분석표)는 사업 전체 기간의 수입 합계에서 지출 합계를 빼 사업이익을 구하는 손익 계산표입니다. 토지 매입을 결정할 때, 투자자와 금융기관에 사업을 설명할 때 가장 먼저 내놓는 자료입니다.
사업수지는 얼마가 남는지를, 현금흐름표는 돈이 언제 모자라는지를 보여줍니다. 둘은 같은 숫자를 다르게 배열한 것이어서 사업수지의 합계와 현금흐름의 누계는 일치해야 합니다.
수입 항목
수입은 상품별 분양수입의 합입니다.
- 분양수입 = 상품별 분양면적 × 분양단가 — 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 상품마다 따로 계산합니다.
- 발코니 확장, 옵션 등 부대 수입
- 임대 운영이나 일괄 매각을 전제로 하면 임대수입과 매각가
- 부가가치세 — 과세 상품의 분양가에 포함된 부가세는 수입에서 빼고 봅니다.
지출 항목
지출은 아홉 가지 대분류로 나누면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.
| 대분류 | 주요 항목 | 산정 기준 |
|---|---|---|
| 토지비 | 토지 매입비, 취득세·등기 비용, 중개수수료, 명도비 | 매입가와 취득 부대비용 |
| 공사비 | 직접공사비, 기반시설·인입 공사, 철거비 | 연면적 × 평당 공사비 |
| 설계·감리·용역비 | 건축설계, 감리, 교통영향평가 등 각종 평가·심의 용역 | 연면적 또는 건별 계약 |
| 판매비 | 모델하우스 건립·운영, 분양대행 수수료, 광고홍보비, 분양보증 수수료 | 세대수·분양가 기준 |
| 수수료 | 신탁수수료, 감정평가, 법률 자문, 사업성평가 | 계약 요율 |
| 부담금 | 학교용지부담금, 광역교통시설부담금, 하수도 원인자부담금, 인입 부담금 등 | 법령 산식 |
| 제세공과금 | 보존등기비, 재산세, 공제받지 못하는 매입 부가세 | 법령 세율 |
| 관리비·예비비 | PM 용역, 입주 관리, 사업 예비비 | 기간·요율 |
| 금융비 | 대출 이자, 취급 수수료, 보증 수수료, 중도금 무이자 비용 | 대출 잔액 × 금리 × 기간 |
금융비는 다른 항목과 달리 월별 대출 잔액에서 나옵니다. 지출이 늘면 대출이 늘고, 대출이 늘면 이자가 다시 지출을 늘리기 때문에 현금흐름과 함께 반복 계산해야 맞는 값이 나옵니다.
사업이익과 이익률 계산
- 수입 합계 − 부가가치세 = 매출
- 매출 − 지출 합계 = 사업이익(세전)
- 이익률 = 사업이익 ÷ 매출
예를 들어 매출이 1,000억 원, 지출 합계가 900억 원이면 사업이익은 100억 원, 이익률은 10%입니다(설명을 위한 가상의 숫자입니다). 이익률의 분모를 매출로 둘지 총사업비로 둘지는 회사마다 다르니 표에 기준을 적어 두는 것이 좋습니다.
작성 순서
- 개발 규모 확정 — 연면적, 세대수, 상품별 분양면적
- 분양가 설정 — 인근 분양 사례와 실거래가로 상품별 단가 결정
- 지출 항목 산정 — 토지비와 공사비부터, 부담금은 법령 산식으로
- 월별 배치 — 수입과 지출을 사업 일정에 맞춰 월별로 배열
- 금융비 반영 — 대출 조건을 넣어 이자와 수수료를 계산하고 합계를 다시 확인
누락하기 쉬운 항목
- 토지 취득 부대비용 — 취득세, 국민주택채권, 등기 비용
- 각종 부담금과 전기·가스 등 인입 비용
- 중도금 무이자 조건의 이자 부담
- 공제받지 못하는 매입 부가세 — 국민주택 규모 이하 주택은 분양이 면세여서 관련 매입세액을 돌려받지 못합니다.
- 준공 후 미분양 기간의 이자와 관리비
엑셀 수지표의 한계와 자동화
엑셀 수지표는 유연하지만 사업장마다 시트를 복사해 고치다 보면 수식이 깨지거나 예전 가정이 남기 쉽습니다. 금융비처럼 순환하는 계산은 검증도 어렵습니다. 반복되는 조회와 계산은 자동화하고 사람은 가정을 판단하는 데 시간을 쓰는 편이 정확합니다.
자주 묻는 질문
- 사업수지와 현금흐름표는 어떻게 다른가요?
- 사업수지는 사업 전체 기간의 손익 합계를, 현금흐름표는 월별로 현금이 들어오고 나가는 흐름을 보여줍니다. 사업수지로 사업성을 판단하고 현금흐름표로 필요한 자기자본과 대출 규모를 정합니다.
- 평당 공사비는 어떻게 정하나요?
- 규모와 상품이 비슷한 최근 도급계약 사례를 기준으로 삼고, 지하층 깊이와 마감 수준, 시공사 조건으로 조정합니다. 견적을 받기 전 단계에서는 사례에 근거한 범위로 가정합니다.
- 부담금은 어떤 것이 있나요?
- 주택 사업은 학교용지부담금, 광역교통시설부담금, 하수도 원인자부담금이 대표적입니다. 지역과 사업 방식에 따라 과밀부담금, 농지보전부담금, 개발부담금 등이 더해집니다. 부과 대상과 산식은 각 법령에 정해져 있습니다.
- 약식 사업수지만으로 토지 매입을 결정해도 되나요?
- 약식 수지는 검토 대상을 거르는 용도입니다. 매입을 결정하기 전에는 조례 용적률과 부담금, 금융비를 반영한 수지와 월별 현금흐름을 확인해야 합니다.
지번을 입력하면 항목별 사업수지와 월별 현금흐름을 자동으로 작성합니다. 사업수지 자동으로 만들어 보기